Commencer par identifier le vendeur
Le traitement fiscal dépend d’abord du type de vendeur et de l’assujettissement de la vente à la TVA. Un achat auprès d’un particulier ou une vente exonérée de TVA se calcule généralement autrement qu’une vente soumise à la TVA réalisée par une entreprise.
Avant de comparer deux biens, demandez au notaire ou au conseiller fiscal de confirmer le régime applicable à chaque transaction. Le prix affiché ne suffit pas, à lui seul, à estimer les taxes.
Le régime ordinaire sans avantage
Pour l’achat d’un logement auprès d’un particulier ou lors d’une vente exonérée de TVA, l’administration fiscale italienne indique en général un droit d’enregistrement proportionnel de 9 %, avec un minimum de 1 000 euros, ainsi que 50 euros de taxe hypothécaire et 50 euros de taxe cadastrale.
Si la vente est soumise à la TVA, le taux ordinaire indiqué est de 10 %, ou de 22 % pour les biens classés ou classables A/1, A/8 ou A/9. Les taxes d’enregistrement, hypothécaire et cadastrale sont alors de 200 euros chacune. Vérifiez le régime de votre opération avant de signer.
Le système prezzo-valore est utile, mais pas universel
Pour certains achats de logements par des personnes physiques, le système prezzo-valore peut permettre de calculer le droit d’enregistrement sur la valeur cadastrale plutôt que sur le prix déclaré. Son application doit être évaluée et demandée conformément aux règles applicables à l’acte.
Il ne s’applique pas à toutes les ventes : il ne remplace pas, par exemple, le prix comme base imposable d’une vente soumise à la TVA. Demandez à un professionnel de vérifier le revenu cadastral, les conditions et l’éventuel avantage avant de faire vos calculs.
Ne présumez pas que l’avantage « première résidence » s’applique
Les règles prévoient un droit d’enregistrement réduit à 2 % pour certains achats non soumis à la TVA qui remplissent les conditions de la « première résidence » ; un taux de TVA réduit de 4 % peut s’appliquer à certaines ventes admissibles. La nationalité étrangère n’exclut pas automatiquement l’avantage, mais ne prouve pas non plus l’éligibilité.
Si vous achetez depuis l’étranger, demandez au notaire et au conseiller fiscal si l’usage prévu et votre situation personnelle répondent aux conditions. Séparez les taxes d’achat des honoraires, des commissions d’agence et des coûts récurrents de propriété.