Partite dal venditore, non dall’annuncio
La tassazione dipende in primo luogo dal tipo di venditore e dal regime della vendita. Un acquisto da un privato, o una cessione esente da IVA, segue in genere un calcolo diverso da una vendita soggetta a IVA da parte di un’impresa.
Prima di confrontare due immobili, chiedete al notaio o al consulente fiscale di confermare come verrà trattata fiscalmente ciascuna compravendita. Il prezzo pubblicizzato, da solo, non basta a stimare il costo fiscale.
Il caso ordinario senza agevolazioni
Per un acquisto abitativo da un privato o con vendita esente da IVA, l’Agenzia delle Entrate indica, in generale, l’imposta di registro proporzionale del 9%, con minimo di 1.000 euro, oltre a 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro catastale.
Se invece la vendita è soggetta a IVA, l’aliquota ordinaria indicata è del 10%, o del 22% per immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Registro, ipotecaria e catastale sono in questo caso di 200 euro ciascuna. La situazione concreta va verificata prima di firmare.
Prezzo-valore: possibile, ma non universale
Per determinati acquisti di abitazioni da parte di persone fisiche, il sistema prezzo-valore può consentire di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale invece che sul prezzo dichiarato. La richiesta deve essere valutata e formulata secondo le regole applicabili all’atto.
Non è una regola applicabile a ogni compravendita: per esempio, non sostituisce la base imponibile del prezzo nelle cessioni soggette a IVA. Fate verificare dal professionista la rendita catastale, i requisiti e l’eventuale convenienza prima di fare i conti.
Non date per scontate le agevolazioni “prima casa”
La disciplina prevede un’imposta di registro ridotta al 2% in alcuni acquisti non soggetti a IVA che rispettano i requisiti “prima casa”; nelle vendite soggette a IVA può applicarsi l’aliquota agevolata del 4%. Essere stranieri non esclude automaticamente l’accesso, ma la cittadinanza da sola non dimostra di avere i requisiti.
Per chi acquista dall’estero, chiarite con notaio e consulente se il vostro progetto d’uso e la vostra situazione personale sono compatibili con l’agevolazione. Nel budget separate le imposte dagli onorari professionali, dalle commissioni e dai costi ricorrenti: non sono compresi nelle aliquote qui descritte.