Empiece por identificar al vendedor
El tratamiento fiscal depende ante todo del tipo de vendedor y de si la operación está sujeta al IVA. Comprar a un particular o realizar una venta exenta de IVA suele tener un cálculo distinto al de una venta sujeta al IVA por parte de una empresa.
Antes de comparar dos inmuebles, pida al notario o asesor fiscal que confirme el tratamiento de cada operación. El precio anunciado, por sí solo, no basta para calcular los impuestos.
El caso ordinario sin beneficios fiscales
Para una vivienda comprada a un particular o en una venta exenta de IVA, la Agencia Tributaria italiana indica, por regla general, un impuesto de registro proporcional del 9%, con un mínimo de 1.000 euros, más 50 euros de impuesto hipotecario y 50 euros de impuesto catastral.
Si la venta está sujeta al IVA, el tipo ordinario indicado es del 10%, o del 22% para inmuebles clasificados o clasificables como A/1, A/8 o A/9. En ese caso, los impuestos de registro, hipotecario y catastral son de 200 euros cada uno. Confirme el tratamiento de su operación antes de firmar.
El sistema prezzo-valore puede servir, pero no siempre
En ciertas compras de viviendas realizadas por personas físicas, el sistema prezzo-valore permite calcular el impuesto de registro sobre el valor catastral, en vez de sobre el precio declarado. Su aplicación debe analizarse y solicitarse conforme a las reglas aplicables a la escritura.
No se aplica a todas las ventas; por ejemplo, no sustituye al precio como base imponible en una operación sujeta al IVA. Pida a un profesional que compruebe la renta catastral, los requisitos y el posible ahorro antes de hacer cálculos.
No dé por hecho que se aplica el beneficio de «primera vivienda»
La normativa contempla un impuesto de registro reducido del 2% para algunas compras no sujetas al IVA que cumplen los requisitos de «primera vivienda»; en ciertas ventas con IVA puede aplicarse el tipo reducido del 4%. La nacionalidad extranjera no excluye automáticamente el beneficio, pero tampoco demuestra por sí sola que se cumplan los requisitos.
Si compra desde el extranjero, consulte con el notario y un asesor fiscal si el uso previsto y sus circunstancias personales cumplen las condiciones. Separe los impuestos de compra de los honorarios profesionales, las comisiones de agencia y los gastos recurrentes.